02/08/16
Em seu doutorado em Direito pela Universidade de Brasília (UnB), o tabelião e coordenador da pós-graduação em Direito Imobiliário do Instituto Brasiliense de Direito Público (IDP), Hércules Benício, tratou da regularização de loteamentos fechados e condomínios urbanísticos.
UPSA – Não há normativa federal para regularizar os loteamentos fechados. Mas sabemos que existem muitos deles no país, mais de 50 só na Fazenda Paranoazinho. Como enfrentar isto?
Hércules Benício – Compete à União legislar sobre normas gerais de direito urbanístico. Ao município, promover o adequado ordenamento territorial. No Brasil, a Lei nº 6.766/1979 trouxe importantes dispositivos e, apesar dos avanços, é certo que falta inter-relação entre o licenciamento urbanístico e o ambiental. Além disso, existem falhas no sistema jurídico, falta de fiscalização, de capacidade governativa da Administração Pública. A lei não resolveu problemas de parcelamentos informais e irregulares. Há projetos tramitando no Congresso Nacional para que seja autorizada a implantação de loteamentos fechados ou condomínios urbanísticos e tais iniciativas não resolvem o problema, mas indicam melhora de tratamento.
UPSA – Mesmo considerando os problemas decorrentes do fechamento, como restrições do sistema viário e fragmentação das relações humanas, há a questão da segurança. As pessoas sentem-se mais seguras em condomínios fechados?
Hércules Benício – Todos buscam qualidade de vida e a sensação de segurança é um dos fatores. Todavia, se analisarmos situações emergenciais no interior do empreendimento, como eventuais desabamentos e incêndios, o fechamento poderá gerar fragilização nas condições de socorro daquela comunidade. Ao que tudo indica, porém, a segregação influencia na formação de guetos e pode potencializar animosidades.
UPSA – Acredita que o modelo de loteamento fechado deve ser normatizado, inclusive no que tange às construções já existentes?
Hércules Benício – Nenhum fechamento é totalmente irreversível. Mas a autorização de implantação de condomínios urbanísticos deve ser excepcional, analisada caso a caso. Os consolidados merecem especial cuidado dos gestores públicos, com estudos detalhados que avaliem o impacto da alteração. A decisão por manter guaritas e muros ou derrubá-los, deverá observar normas de transição para que a comunidade se adapte à futura configuração mais adequada, após a avaliação de questões ambientais, sociais e urbanísticas.
UPSA – Quais as iniciativas para regulamentação de loteamentos fechados no DF?
Hércules Benício – O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJDFT) declarou inconstitucionais a Lei nº 4.893/2012 e a Lei Complementar nº 869/2013. Ambas previam guarda de acesso às áreas fechadas do loteamento e vigilância das áreas comuns internas. A primeira precisava ser disciplinada por lei complementar, com base em estudos urbanísticos globais. Já a 869/2013, não previa estudos técnicos acerca dos impactos das proposições. Vigora a LC nº 710/2005, que permite cercamento; colocação de guarita na via principal, desde que não haja impedimento à entrada de policiamento, fiscalização e servidores de concessionária de serviços públicos. Mas a Lei só vale para empreendimentos futuros.
Ascom UPSA